PPP 項(xiàng)目方在辦理土地權(quán)利證書(shū)時(shí)遇到的困難是什么？

一、熱點(diǎn)關(guān)注

呂婧（政策類(lèi) 自然資源部國(guó)土整治中心）：PPP 項(xiàng)目方在辦理土地權(quán)利證書(shū)時(shí)遇到的困難是什么？

二、交流實(shí)錄

薛起堂（法律類(lèi) 北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所）：一是 PPP

項(xiàng)目的土地權(quán)利證書(shū)大部分辦理在政府名下，項(xiàng)目公司可能會(huì)因?yàn)槿笔恋貦?quán)利證書(shū)而影響到其辦理開(kāi)工許可證，進(jìn)而影響到項(xiàng)目融資；二是 PPP 項(xiàng)目采購(gòu)社會(huì)資本和土地使用權(quán)出讓合并招標(biāo)的問(wèn)題。目前只有原則規(guī)定，缺乏指導(dǎo)性的實(shí)施細(xì)則。

劉飛（法律類(lèi) 上海市錦天城律師事務(wù)所）：一是 PPP

項(xiàng)目土地權(quán)利證書(shū)如果辦理在項(xiàng)目公司名下可能會(huì)增加項(xiàng) 目期滿(mǎn)時(shí)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)的稅費(fèi)；二是如果該項(xiàng)目涉及商業(yè)用 地，項(xiàng)目公司可能會(huì)無(wú)法拍得土地，也可能拍到土地但價(jià)格 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。三是很多地方政府根本不敢嘗試 PPP 項(xiàng)目用地和 PPP 項(xiàng)目捆綁招標(biāo)，這與目前鼓勵(lì)PPP 項(xiàng)目增加經(jīng)營(yíng)性?xún)?nèi)容的導(dǎo)向不匹配。

連國(guó)棟（咨詢(xún)類(lèi) 山西萬(wàn)方建設(shè)工程項(xiàng)目管理咨詢(xún)有限

公司）：一是涉及到土地規(guī)劃調(diào)整的，項(xiàng)目的審批、調(diào)整時(shí)間難以控制；二是涉及到區(qū)域內(nèi)土地指標(biāo)的，尤其是高速公

 

路等占地面積較大的項(xiàng)目的土地指標(biāo)難以獲取；三是涉及土地獲得程序與PPP 項(xiàng)目采購(gòu)程序不同步、不匹配的，項(xiàng)目后期土地權(quán)利證書(shū)難以辦理；四是涉及打包項(xiàng)目的，部分可劃撥、部分可走招拍掛的程序上難以協(xié)調(diào)整合。

余文恭（法律類(lèi) 上海段和段律師事務(wù)所）：針對(duì)項(xiàng)目+

物業(yè)模式下會(huì)產(chǎn)生的問(wèn)題，一是 PPP 項(xiàng)目采購(gòu)社會(huì)資本與土地招拍掛程序的合并辦理路徑；二是合并后的競(jìng)價(jià)機(jī)制設(shè) 計(jì)；三是中標(biāo)后的相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題處理。

蔡衛(wèi)華（政策類(lèi) 自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）：關(guān)于

辦理土地權(quán)利證書(shū)，有四點(diǎn)需要關(guān)注。一是項(xiàng)目公司無(wú)論是通過(guò)劃撥還是通過(guò)出讓、作價(jià)出資入股等方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的均可將土地權(quán)利證書(shū)辦在項(xiàng)目公司名下；二是劃撥土地可以登記給國(guó)有企業(yè)，也可以登記給民營(yíng)企業(yè)。土地是否劃撥，主要是考慮供地后的土地用途，不考慮項(xiàng)目公司主體性質(zhì)。符合劃撥用地目錄規(guī)定用途的，不論是國(guó)有控股或是民營(yíng)控股企業(yè)均可以通過(guò)劃撥取得土地。但需要注意，是“可以”，不是“應(yīng)當(dāng)”，現(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)是縮小劃撥用地范圍，符合劃撥用地目錄，地方政府也不一定就劃撥； 三是新劃撥的土地肯定不能用于商業(yè)，用于商業(yè)要補(bǔ)交土地出讓金，甚至還有可能會(huì)被收回土地。四是通過(guò)政府直接租賃取得的土地可以辦理登記，具體依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第 34 條和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》

 

第 8.1.3 條。

段紅東（政策類(lèi) 水利部發(fā)展研究中心）：劃撥的土地

只能用于公益的和重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)，劃撥費(fèi)用與土地出讓費(fèi)用相比較低，且其使用年限是無(wú)期限的。例如，水利工程PPP 項(xiàng)目的用地都不是土地出讓的，這與項(xiàng)目公司性質(zhì)無(wú)關(guān)。另外，劃撥的土地經(jīng)批準(zhǔn)、補(bǔ)交稅費(fèi)等后可改作他用。

黃華珍（法律類(lèi) 北京德恒律師事務(wù)所）：對(duì)國(guó)家重點(diǎn)

扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

三、政策回顧

國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)土資 源部令第 63 號(hào)）第三十四條：“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）土地權(quán)屬來(lái)源材料；

（二）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；

（三）土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證；

（四）其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使

 

用權(quán)作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。

申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登 記的，按照本條規(guī)定辦理”。

國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行） 的通知》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕6 號(hào)）附件《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第八章第一條第三款申請(qǐng)材料：“申請(qǐng)國(guó)有 建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，提交的材料包括：

1不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；

2申請(qǐng)人身份證明；

3土地權(quán)屬來(lái)源材料，包括：

（1）以出讓方式取得的，應(yīng)當(dāng)提交出讓合同和繳清土 地出讓價(jià)款憑證等相關(guān)材料；

（2）以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)提交縣級(jí)以上人民政府 的批準(zhǔn)用地文件和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)等相關(guān) 材料；

（3）以租賃方式取得的，應(yīng)當(dāng)提交土地租賃合同和土 地租金繳納憑證等相關(guān)材料；

（4）以作價(jià)出資或者入股方式取得的，應(yīng)當(dāng)提交作價(jià) 出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)材料；

（5）以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的，應(yīng)當(dāng)提交土地資產(chǎn)授權(quán) 經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)材料”。

財(cái)政部《關(guān)于推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作規(guī)范發(fā)展的實(shí)施

 

意見(jiàn)》（財(cái)金〔2016〕91 號(hào)）第五條：“PPP 項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。在實(shí)施建設(shè)用地供應(yīng)時(shí)，不得直接以 PPP 項(xiàng)目為單位打包或成片供應(yīng)土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各宗地范圍、用途和規(guī)劃建設(shè)條件，分別確定各宗地的供應(yīng)方式：

(一)符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供應(yīng);

(二)不符合《劃撥用地目錄》的，除公共租賃住房和政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)用地可以作價(jià)出資方式供應(yīng)外，其余土地均應(yīng)以出讓或租賃方式供應(yīng)，及時(shí)足額收取土地有償使用收入;

(三)依法需要以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式供應(yīng)土地使用權(quán)的 宗地或地塊，在市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)編制供地方案、簽訂宗地出讓(出租)合同、開(kāi)展用地供后監(jiān)管的前提下，可將 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式確定項(xiàng)目投資方和用地者的環(huán)節(jié)合并實(shí)施。

PPP 項(xiàng)目主體或其他社會(huì)資本，除通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)取得合法土地權(quán)益外，不得違規(guī)取得未供應(yīng)的土地使用權(quán)或變相取得土地收益，不得作為項(xiàng)目主體參與土地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)等工作，不得借未供應(yīng)的土地進(jìn)行融資;PPP 項(xiàng)目的資金來(lái)源與未來(lái)收益及清償責(zé)任，不得與土地出讓收入掛鉤”。